Een groeimarkt

Nieuwe kantoorconcepten en de veranderende kantorenvraag

Algemeen

De Nederlandse kantorenmarkt veerde in 2021 op na een moeizaam 2020. Ondanks dat thuiswerken gedurende het jaar de norm was, kwam de kantooropname in 2021 uit op het niveau van voor de Corona-uitbraak in 2020. De vraag trok vooral aan in de tweede helft van 2021 (NVM).

De totale voorraad aan kantoorruimte in Nederland bedraagt ongeveer 47 miljoen m² (Syntrus).

2.445.530 personen werken in een kantooromgeving. 29% van de werkzame beroepsbevolking werkt in een kantoor (Cushman & Wakefield).

Opname

De totale opname in 2021 kwam uit op ruim 1,2 miljoen m2, wat circa 30% hoger is dan 2020. De hogere dynamiek bij kantoorhoudende bedrijven komt voort uit de goed draaiende economie. Ook heeft een flink aantal organisaties uitgestelde huisvestingsbeslissingen van voor de Corona-uitbraak doorgevoerd.

In 2022 lijkt het ergste van de pandemie achter ons te liggen en keren werknemers weer terug naar kantoor. Maar nieuwe onzekerheid over de oorlog in Oekraïne en de ongewisse gevolgen hiervan op de mondiale economie, werpen een schaduw op het perspectief voor de kantorenmarkt. Bovendien wordt de kloof tussen moderne kantoren met laag energieverbruik en verouderd kantorenvastgoed groter (NVM).

Aanbod

De sterke kantooropname in 2021 heeft een grote bijdrage gehad in de daling van het beschikbare aanbod. Begin 2022 werd circa 4,87 miljoen m2 kantoorruimte aangeboden, wat circa 8% minder is dan het jaar ervoor.

Kleinere bedrijven zijn actiever op de gebruikersmarkt, maar er is ook een geringere behoefte aan grotere kantoorvloeren. Daarnaast is er heel wat oppervlakte  kantoorvloeren op de markt gekomen van bedrijven die in coronatijd ruimte hebben afgestoten.

Het tempo waarmee grotere aanbodmetrages uit de voorraad worden gehaald voor transformatie of sloop is gestagneerd. De meeste volumineuze kantoren zijn al benut. Potentie voor transformatie is er nog steeds, maar dan vooral in kleinere kantoorobjecten (NVM).

Investeringen

Na de grote onzekerheid bij beleggers in 2020, zagen we in 2021 weer herstel van het beleggingsvolume in kantoren. Het totaal belegd vermogen in kantoren kwam uit 4,64 miljard euro, ruim 600 miljoen euro meer dan in 2020. 

Door het aanhoudende lage renteniveau en de ruime beschikbaarheid van kapitaal, was er veel geld beschikbaar voor commercieel vastgoed en kantoren. Grote (internationale) beleggers verdringen elkaar voor moderne kantoren en goed verhuurde objecten op de beste locaties. Het aanbod hiervan is echter zeer beperkt en dat drukt de dynamiek in de markt en leidt tot dalende aanvangsrendementen (NVM).

Voorraad

Om per 1 januari 2023 te voldoen aan het minimale energielabel C moet naar schatting nog 30 miljoen m² kantoor worden verduurzaamd. Oplopende bouwkosten maken herontwikkelingen moeilijker haalbaar, maar kansen liggen in de verdichting van kantoorlocaties met andere functies zoals wonen (Calcasa).

Werkplekken worden goedkoper

De gemiddelde kosten voor bedrijven in Europa om een fulltime werknemer (1 fte) een jaar te laten werken op kantoor zijn gedaald met 1% en komen uit op 9.695 euro. In Nederland zijn de uitgaven juist gestegen met 1% naar 9.469 euro. Dat is lager dan het Europees gemiddelde. Dit blijkt uit de Occupier Cost Index die is samengesteld op basis van data uit 29 landen, 4.050 gebouwen, 26,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte en 1,96 miljoen fte.

Dat de kosten in Nederland licht toenemen, komt vooral door investeringen in ICT en grotere uitgaven die samenhangen met facility management. Er is steeds meer aandacht voor technologie, kwaliteit en duurzaam inkopen. Doordat er steeds meer digitaal gewerkt wordt, dalen de kosten voor de werkomgeving en de huisvesting. Dat heeft de toename beperkt tot 1% (Colliers).